Diseño y construcción de ADU en el condado de San Diego
Tecolote diseña, tramita y construye unidades de vivienda accesoria (ADU) en lotes de San Diego: casitas en el patio, garajes convertidos y ADU júnior. Una sola empresa se encarga de los planos, la revisión de la ciudad y la obra.
Cuatro tipos de ADU
Las semanas cuentan solo la obra, después de que la ciudad apruebe sus planos. El precio depende de su lote, los servicios y los planos.
10 a 14 semanas de obra. Una unidad aparte hecha con espacio dentro de su casa, de hasta 46 m² (500 pies cuadrados).
14 a 18 semanas de obra. Su garaje se vuelve un estudio o una recámara, normalmente de 32 a 42 m² (350 a 450 pies cuadrados).
22 a 28 semanas de obra. Unos 56 m² (600 pies cuadrados) sobre cimientos propios, con cocina, baño y clóset para lavandería.
28 a 36 semanas de obra. Hasta 111 m² (1,200 pies cuadrados), o una recámara sobre un garaje nuevo.
El precio llega por escrito después de la visita al lote y de los planos. Las tarifas de permisos y servicios, y cualquier trabajo que los planos muestren en la casa principal, van como asignaciones en su presupuesto por escrito.
Familia o renta
La mayoría de los dueños empieza con una de estas dos respuestas, y algunos tienen las dos. Diseñamos para la primera que usted diga y revisamos la segunda.
| Qué revisamos | Una renta | Un lugar para la familia |
|---|---|---|
| Entrada y camino | Una rentaSu propio portón o camino lateral, para que el inquilino no cruce su patio | Un lugar para la familiaSin escalones, corto e iluminado, a la vista de la puerta trasera de la casa |
| Distribución | Una rentaClósets, un lugar para la lavadora y una cocina que aguante el uso diario | Un lugar para la familiaPuertas anchas, una regadera a la que se entra caminando, espacio para un cuidador |
| Privacidad | Una rentaVentanas y una cerca que dejan claro el límite entre usted y el inquilino | Un lugar para la familiaVentanas que miran al jardín, no al vecino |
| Reglas que revisamos primero | Una rentaDuración de la renta, ocupación por el dueño y estacionamiento, que cambian según el tipo y la ciudad | Un lugar para la familiaSi cabe un ADU júnior o uno completo, y las reglas de estacionamiento |
De la primera llamada a las llaves
El diseño y la revisión de la ciudad van antes de construir. Las semanas de obra empiezan cuando los planos están aprobados.
Leemos el mapa de su lote, la zonificación y los registros de servicios, y le llamamos con lo que encontramos: dónde cabe una unidad, de qué tipo y qué podría estorbar.
Planta, fachadas, estructura y cumplimiento de las normas de energía, dibujados con usted. Usted ve los planos antes de que lleguen a la ciudad.
Presentamos los planos en línea y respondemos a los comentarios de los revisores. La ley estatal limita cuánto puede tardar una ciudad con una solicitud completa; le decimos en qué punto va la suya.
Las cuadrillas empiezan con los cimientos o la demolición. La duración depende del tipo; las tarjetas de arriba dan las semanas de cada uno.
La ciudad inspecciona, la compañía de servicios pone el medidor y recorremos la unidad con usted y arreglamos lo que encontremos.
Un ejemplo resuelto
Esto es un ejemplo para mostrar cómo se arma un presupuesto por escrito. Sus líneas serán distintas.
Una casita independiente de una recámara, 59 m² (640 pies cuadrados)Un lote de ejemplo con patio plano, callejón trasero y servicios a unos 12 metros de la nueva unidad. | |
|---|---|
| Diseño, ingeniería y planos | |
| Tarifas de revisión de planos y permisos (asignación) | |
| Trabajos en el terreno y cimientos | |
| Estructura, techo, ventanas y exterior | |
| Plomería, electricidad y mini-split | |
| Acabados interiores, cocina y baño | |
| Conexión de servicios (asignación) | |
Un ejemplo resuelto, no una oferta. Su presupuesto sale de su lote y de sus planos. No estimamos renta, valor de reventa ni recuperación de la inversión. |
Por dentro y por fuera
Fotos de muestra para mostrar acabados y distribuciones. Sus propios proyectos las reemplazan.
Fotos de ejemplo.
Con quién hablará
Una empresa de 22 personas, con estas cuatro al frente de su proyecto, de la revisión del lote a la inspección final.
Dueña y contratista con licencia
Dirige la empresa, firma cada contrato y responde por la licencia.
Director de diseño
Dibuja los planos con usted y revisa cada uno contra su lote.
Director de obra
Dirige las cuadrillas y el calendario desde los cimientos hasta la inspección final.
Coordinadora de permisos
Presenta los trámites ante la ciudad, responde a los comentarios de revisión y sigue cada inspección.
Propietarios
“Teníamos un garaje lleno de cajas y una mamá que necesitaba un lugar en un solo nivel. Sina dibujó el plano en la mesa de nuestra cocina, y Janiya nos llamaba cada vez que la ciudad mandaba un comentario.”
“El presupuesto decía qué estaba incluido y qué no. La cifra cambió una sola vez, por escrito, cuando la línea de drenaje resultó pasar por donde no esperábamos.”
“Nuestro hijo ya tiene su propia puerta y seguimos bajo el mismo techo. La cuadrilla cubría el piso del pasillo cada mañana y barría cada noche.”
Reseñas de ejemplo.
Dónde trabajamos
Construimos en lotes desde la costa hasta las colinas del East County. La revisión del lote le dice si el suyo es adecuado.
No construimos en los condados de Orange ni Riverside, ni en lotes dentro del Bosque Nacional Cleveland. Más allá de las colinas, pregunte: algunos lotes quedan demasiado lejos para que nuestras cuadrillas los atiendan bien.
Preguntas
La mayoría de los lotes unifamiliares del condado de San Diego tiene espacio para al menos uno. El tamaño, las distancias a los linderos, las líneas de servicios y las servidumbres deciden de qué tipo. La revisión del lote lo responde para su dirección antes de que pague los planos.
La ley estatal en general no exige reemplazar el estacionamiento cuando un garaje se convierte en ADU. Lo confirmamos para su dirección, porque algunas zonas cerca de la costa y del transporte tienen reglas propias.
Por lo general sí, si la renta es por 30 días o más. Las reglas sobre la ocupación por el dueño y sobre vender la unidad aparte de la casa cambian según el tipo y la ciudad. Un ADU júnior, por ejemplo, requiere que el dueño viva en la propiedad. Le damos por escrito las reglas de su dirección.
El diseño toma unos dos meses, la revisión de la ciudad varía y la obra dura de 10 a 36 semanas según el tipo. Las semanas de las tarjetas son solo de obra.
El tamaño, la distancia de los servicios a la nueva unidad, la pendiente y el acceso, el suelo, el estado de una losa vieja de garaje, los acabados y si la ciudad pide mejoras al panel eléctrico o al drenaje.
Puede cambiar. Las casas construidas antes de 1978 pueden tener pintura con plomo. Si el trabajo altera más de 6 pies cuadrados (0.56 m²) de superficie pintada por dentro o 20 pies cuadrados (1.9 m²) por fuera, o toca ventanas o implica demolición, las reglas federales exigen prácticas específicas contra el polvo de plomo a cargo de una empresa certificada. Díganos el año; antes de firmar le decimos si la regla aplica y quién tiene la certificación.
Revisión del lote
Díganos la dirección y para quién es la unidad. Revisamos su lote y le devolvemos la llamada.